- Le Rôle Clé : Rappeler que le notaire n’est pas seulement là pour la signature de l’acte, mais pour conseiller en amont sur les lois qui encadrent l’achat, la vente et la transmission (fiscalité, urbanisme, droit de la famille).
- Contexte Actuel : Souligner que la législation immobilière est en constante évolution (DPE, règles successorales, fiscalité locale). Anticiper ces changements permet de réaliser des économies substantielles.
- Annonce du Plan : Mettre en avant trois domaines où l’anticipation est cruciale.
Partie I : L’Anticipation de la Transmission (Succession et Donation)
C’est le domaine où l’anticipation produit le plus grand effet d’économie.
- 1. Le Démembrement de Propriété (Nue-Propriété / Usufruit) :
- Concept : Expliquer la séparation du droit d’habiter/louer (usufruit) et du droit de disposer du bien (nue-propriété).
- Avantage Fiscal : Donner la nue-propriété de son vivant permet de purger une grande partie des droits de succession, car l’usufruit rejoint la nue-propriété (extinction de l’usufruit) sans fiscalité au décès.
- 2. Optimisation des Abattements :
- Rappel des Règles : Rappeler l’existence des abattements fiscaux (ex. abattement sur les donations aux enfants tous les 15 ans).
- L’Anticipation : Conseiller de planifier des donations progressives tous les 15 ans pour optimiser l’utilisation de ces abattements avant que la loi ne change ou avant que le patrimoine n’augmente trop.
Partie II : L’Impact des Lois Environnementales (DPE et Rénovation)
Les lois concernant le DPE ont une influence directe sur la valeur des biens lors de la transaction.
- 1. Le Danger de l’Immobilisation : Expliquer que les biens F et G sont soumis à des contraintes croissantes de location, ce qui peut bloquer une vente ou imposer une forte décote.
- 2. Le Rôle du Notaire dans les Promesses de Vente : Le notaire peut insérer des clauses dans la promesse de vente qui sécurisent l’acheteur face aux travaux (ex: conditionner la vente à l’obtention d’un permis de construire pour une rénovation lourde).
- 3. Anticiper les Aides : Le notaire peut orienter sur les dispositifs fiscaux liés à l’amélioration énergétique (réduction d’impôt, dispositifs type Denormandie ou Malraux).
Partie III : Les Changements Locaux (Urbanisme et Fiscalité)
Le notaire est le seul professionnel à avoir accès aux documents locaux d’urbanisme.
- 1. Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) :
- Importance : Expliquer que la révision d’un PLU peut faire chuter ou exploser la valeur d’un terrain (constructible vs. non-constructible, hauteur autorisée des bâtiments).
- Conseil : Interroger le notaire sur les projets de révision du PLU dans la zone avant tout achat de terrain ou immeuble à rénover.
- 2. La Taxe Foncière et Locative :
- L’Exemple : Rappeler que la Taxe Foncière a subi des hausses historiques dans plusieurs villes.
- Conseil : Se renseigner sur les taux votés par les collectivités locales pour anticiper le coût de détention réel du bien, au-delà de la simple mensualité de crédit.
Conclusion : Agir Avant qu’il ne Soit Trop Tard
- Message Final : Insister sur le fait que la législation n’est jamais rétroactive. Agir maintenant (par une donation, une SCI, un démembrement) sur les conseils du notaire est la meilleure manière d’utiliser les lois actuelles pour sécuriser son patrimoine face aux changements futurs.